
En un mundo cada vez más complejo y con escenarios cambiantes e inciertos, alquilar una vivienda a un inquilino desconocido, supone un riesgo, y los mecanismos para reducirlo pueden ser por ejemplo hacer búsqueda en infocorp, para ver su record crediticio; solicitar una garantía entre otros. Si bien es cierto que la merced conductiva, representa un ingreso y genera liquidez, sin embargo la otra cara de la moneda es la incertidumbre que puede concretizarse en perjuicio económico y desgaste mental que puede suponer, dado que el inquilino muchas veces puede estar en una inestabilidad laboral, una mala racha económica, complicaciones personales o familiares que surjan, incluso falta de voluntad para abonar las cuotas, es así que la casuística detrás del impago de alquileres es amplia y variada. Frente a este panorama, ya no es posible reducir el riesgo sino más bien transferirlo a una compañía de seguros; y es aquí donde los seguros de impago de alquiler se han convertido en una opción cada vez más demandada por los arrendadores, no solo porque protegen en caso de impago del inquilino, sino porque también ofrecen una completa cobertura de defensa jurídica relacionada con la vivienda que se alquila, además coberturan riesgos como: morosidad del pago, desperfectos en la vivienda o problemas de convivencia con el resto de vecinos, entre otros, que pueden aparecer.
Es preciso saber al respecto que el Código Civil señala dos vías de desalojo; hablamos del desalojo por falta de pago (Art. 1698) y el desalojo por vencimiento de contrato (Art. 1699), los cuales se tramitan vía procedimiento sumarísimo ante un Juez de Paz Letrado, mientras no superen las 50 URP. Si bien es sabido, que la ley 30933 señala que el arrendatario, cuando incurre en más de dos meses consecutivos sin pagar la merced conductiva dentro del plazo contractual, o de haberse concluido el plazo del contrato, deberá desocupar y restituir inmediatamente el inmueble, allanándose a la demanda de desalojo interpuesta por el arrendador.
Así mismo esta norma establece el procedimiento de desalojo con intervención notarial, siendo competencia de los notarios que se encuentran dentro de la provincia donde se ubica el inmueble arrendado, sin embargo, nada garantiza la efectividad que se cumpla dentro de los plazos y al final siempre se depende de la celeridad del poder judicial por ello dentro del contrato de alquiler debe estar una cláusula de allanamiento y una cláusula de sometimiento expreso a la referida ley. Como se puede evidenciar todos estos costos de transacción podrían ser cubierto por un seguro de alquiler.
En conclusión, los seguros contra inquilinos morosos son un mecanismo de protección patrimonial, poco desarrollado en la industria de seguros peruana, sin embargo, con el avance del desarrollo urbano y los negocios se están gestando las necesidades de coberturas de estos riesgos, es preciso saber que para la suscripción de la póliza el inquilino debe pasar por una evaluación de su calidad de buen pagador y en función a ello y al monto del alquiler involucrado en el contrato se le extiende una póliza que protegerá al dueño del inmueble. Las primas, según las modalidades o coberturas especiales que pueda tener el seguro oscilanentre el 5 % y el 10 % del valor de las cuotas periódicas que el asegurado debe desembolsar.
Dr. Mariano Blas
Consultor Financiero Legal en trámites de pensión AFPs
Docente Facultad de Negocios
Universidad Privada del Norte